S právními vadami nemovitosti je to jak s autem po bouračce. Obojí jde prodat, není to ale žádná legrace. Zájemců bude míň, budou obzvlášť ostražití, a nejspíš dostanete taky míň peněz. Pojďme se podívat, co to právní vady jsou, jak je najít, i jak se jich „zbavit“.
Existují dva typy vad nemovitostí, faktické a právní. Výhodou těch faktických je, že je buď objevíte sami, nebo vám pomůže cvičené oko řemeslníka, případně profesionálního inspektora nemovitostí. Právní vady nejsou bohužel vidět nikde jinde než na papíře. A to samozřejmě jen za předpokladu, že máte ty správné papíry.
Co si pod pojmem „právní vady“ představit? Jednoduše řečeno to, že si se svojí nemovitostí nemůžete dělat úplně co chcete a musíte brát ohled i na ostatní lidi, firmy a veřejné instituce – na banku, příbuzného, souseda, exekutora nebo třeba nájemníka. Někoho, s kým se musíte domluvit nebo vypořádat, když nemovitost chcete prodat.
Nejčastější právní vady nemovitostí:
- Zástavní právo – Typický příklad je hypotéka, za kterou ručíte svým domem nebo bytem. Pokud úvěr nemůžete před prodejem splatit, dá se nemovitost prodat i takto zatížená. Potřebujete ovšem souhlas kupce, a hlavně banky, kde máte hypotéku sjednanou. A zároveň máte povinnost existenci zástavního práva zahrnout do kupní smlouvy.
- Exekuce a insolvence – Finanční problémy před kupcem vaší nemovitosti utajíte těžko. O vaší osobní insolvenci nebo exekucích se může dozvědět za drobný poplatek každý v Centrální evidenci exekucí. Exekuce uvalená na nemovitost je zároveň uvedená v listu vlastnictví. Nemovitost sice můžete prodat, ovšem jen se souhlasem věřitele nebo exekutora.
- Věcné břemeno – Může se stát, že na vás rodiče přepíšou dům s podmínkou, že je v něm necháte dožít. Nebo musíte na svém pozemku trpět příjezdovou cestu k sousednímu domu. Běžná je i povinnost umožnit přístup technikům k inženýrským sítím. Při prodeji nemovitosti zatížené věcným břemenem platí: ber, nebo nech být. Kupec je tedy musí převzít a respektovat.
- Předkupní právo – Na nebytové jednotky jako sklepy a garážová stání, a někdy také na nemovitosti s více spoluvlastníky, se může vztahovat povinnost nabídnout odkup jako první ostatním spoluvlastníkům. Za obvyklou cenu. Zejména to platí pro kupní smlouvy uzavřené před červencem 2020, než vešla v účinnost nová, volnější právní úprava.
- Pronájem – Prodat nemovitost i s probíhajícím pronájmem na dobu neurčitou je bez problému, jen pokud s tím váš kupec počítá a byt či dům kupuje na investici. Když v něm chce bydlet, musí nájemníkům dát výpověď v souladu se zákonem, patřičně ji odůvodnit a dodržet výpovědní lhůtu. Samotná změna vlastníka výpovědním důvodem není.
- Černé přístavby – Garáž, terasu nebo přístavbu, kterou jste si postavili bez povolení, si před prodejem nechte dodatečně zlegalizovat. Dávejte si také pozor na to, že nemovitost prodávaná jako byt k bydlení by neměla být na katastru zapsaná jako nebytový prostor. Jestli je s vaší nemovitostí všechno v pořádku, nejsnáze zjistíte z katastrální mapy.
Jak najít potenciální právní vady
Vedle kupní smlouvy k vaší nemovitosti je hlavním zdrojem informací o možných právních vadách list vlastnictví. Pokud ho nemáte, během chvilky si ho můžete stáhnout za drobný poplatek ze stránek Nahlížení do katastru nemovitostí. Z listu vlastnictví najdete informace o vlastnících, zástavních i předkupních právech, exekucích, věcných břemenech a probíhajících řízeních.
TIP: V článku: Katastr nemovitostí: Jak v něm číst a hledat informace, poradíme, jak se v katastru nemovitostí lehce orientovat.
Kdo vám pomůže prodat nemovitost s právními vadami
Obvykle to trvá 3 měsíce, než prodáte byt. U domu počítejte i půl roku. A to samozřejmě jen v případě, že žádné právní vady řešit nemusíte. U nestandardních a zatížených nemovitostí se připravte i na variantu, že oříškem bude jak hledání kupce, tak vyřizování celé administrativy okolo.
U nás v MI Estate máme výhodu, že máme právě s takovými případy zkušenosti a můžeme vám ušetřit spoustu starostí. To znamená, že:
- Vaši nemovitost odkoupíme napřímo, postaráme se o všechnu administrativu (oběhneme za vás třeba katastrální úřad) i právní náležitosti.
- Peníze dostanete ihned po prodeji. Ideální v případě, že potřebujete nemovitost rychle zpeněžit.
- Jsme odborníci přes prodej nemovitostí. To dokládá přes 14 000 spokojených zákazníků.
Pokud vás zajímá, jak celý výkup nemovitosti probíhá a chcete dostat nezávaznou nabídku, napište nám. Odhad ceny nemovitosti pro vás dokonce připravíme bezplatně.
