Co to je věcné břemeno?

S věcným břemenem se nejčastěji setkáváme právě u nemovitostí. Oprávněná osoba může využívat určitou část majetku, i když není reálně jeho majitelem. A naopak majitel musí dispoziční práva věcného břemena respektovat. Věcné břemeno spadá do kategorie věcného práva k cizí věci a upravuje jej občanský zákoník.

Příklad z praxe: Paní Kropáčková bydlí v rodinném domě. Na pozemku, na kterém se dům nachází, je i cesta k domu jejího souseda. Pozemek paní Kropáčkové je zatížený věcným břemenem chůze a jízdy. Paní Kropáčková tak musí umožnit každému, kdo jede na sousední pozemek, volný průchod/jízdu přes ten svůj.

Jak zjistit věcné břemeno?

Věcné břemeno se zapisuje do katastru nemovitostí a najdete jej v listu vlastnictví v oddíle B1 a C.

Pokud je věcné břemeno uvedeno v části B1, je zřízeno ve prospěch dané nemovitosti, a plyne z něj spíše výhoda. Při koupi si s tímto břemenem nemusíte dělat velké starosti. V případě, že je věcné břemeno zapsané v oddíle C, zatěžuje danou nemovitost.

Příklad z praxe: Nemovitost paní Kropáčkové má věcné břemeno v katastru zaznamenané v oddíle C, její nemovitost tedy zatěžuje. Zatímco sousedova nemovitost má to stejné věcné břemeno zapsané v části B1. Pro souseda to znamená jistou výhodu, protože může chodit přes pozemek paní Kropáčkové.

Máte zájem o zatíženou nemovitost? Důkladně ověřte, co pro vás dané břemeno znamená v praxi a jaké konkrétní povinnosti pro vás ze smlouvy vyplývají. Máte 2 možnosti, jak si to ověřit:

• Zajistěte si úplný výpis z katastru nemovitostí. (Využijte online katastr nemovitostí, nebo zajděte na příslušný katastrální úřad, případně pobočku Czechpointu.)
• Vyžádejte si od vlastníka nebo katastrálního úřadu smlouvu o zřízení věcného břemena.

Jak věcné břemeno omezuje vlastníka zatížené nemovitosti?

• Musí strpět nějaké jednání (Příklad: Musíte nechat projet oprávněnou osobu přes svůj pozemek), nebo se naopak zdržet jednání (Příklad: Nesmíte jakoukoli stavbou zastínit sousedovi výhled do krajiny). V takovém případě mluvíme o služebnosti.
• Musí sám aktivně něco konat nebo dát (Příklad: Vlastník zatížené nemovitosti musí dodávat potraviny oprávněné osobě). Zde se bavíme o REÁLNÉM břemeni.

Věcné břemeno je tedy zastřešujícím pojmem, který se dále dělí na již zmíněné služebnosti a reálná břemena.

Věcné břemeno: Služebnosti

Služebnost zatíží nemovitost a jejího majitele pasivně. Pamatujete si na příklad paní Kropáčkové? V jejím případě se jedná o služebnost. V právních dokumentech (i v katastru) je tato cesta služebně zatížena, a tím pádem ji může její soused používat. A ona s tím neudělá nic, i kdyby se postavila na hlavu.

Služebnost se dělí podle toho, na co se vztahuje: na osobní služebnost a pozemkovou služebnost. Pozemkové služebnosti se přímo váží k pozemku, který je služebností zatížen ve prospěch jiného pozemku.

Jaké další druhy pozemkových služebností známe?

• Služebnost inženýrské sítě – dáváte svolení k tomu, aby provozovatel energetické/vodovodní/kanalizační sítě vedl přes váš pozemek.
• Opora cizí stavby – tuto služebnost najdete u stavby domu, kdy je nutné jej podepřít z jiného pozemku. (Týká se to především řadových domků nebo dvojdomků. Všichni majitelé tak mají povinné platit opravy společné zdi.)
• Služebnost okapu – právo svádět dešťovou vodu ze střechy na cizí pozemek. (Dva sousedící domy, u kterých je z důvodu účelnosti jen jeden okap, který vede pouze jedním domem.)
• Právo na vodu – právo přístupu na cizí pozemek pro vodu (Používání cizí studny, na jejímž provozu se bude oprávněný podílet.)
• Služebnost stezky, průhonu a cesty – právo oprávněného se pohybovat buď pěšky, na zvířatech (nejčastěji asi na koních), nebo v dopravním prostředku po cestě na pozemku zatíženého.
• Právo pastvy – právo pást na zatíženém pozemku dobytek.

Věcné břemeno užívání aneb toho dědu jsme si nekupovali

A jak je to tedy s tím dědou? Věcné břemeno užívání spadá do kategorie osobních služebností. Takové břemeno se zřizuje ve prospěch nějaké osoby a většinou zaniká s jeho smrtí.

Příklad věcného břemene užívání: Děda daruje nemovitost svým dětem a nechá si zřídit věcné břemeno užívání, aby měl (právně) jistotu, že zde může dožít klidné stáří.

Jako vlastník můžete zatíženou nemovitosti (i s dědou) prodat. Ale je velmi málo pravděpodobné, že ji někdo koupí, věcné břemeno snižuje reálnou hodnotu. Buď se tedy s dědou dohodnete a zrušíte věcné břemeno dohodou, nebo počkáte, až břemeno zanikne.

TIP: V MI Estate vykupujeme nemovitosti s věcným břemenem. Odkoupíme váš byt nebo dům napřímo a poradíme si i se složitými případy.

Článek Věcné břemeno a služebnost: Aneb ten děda ve smlouvě nebyl se nejdříve objevil na MI Estate.